第47章 调整贷款模式

从宛平回到京城之后，胡文霆就投入到对即将开始的房产销售的研究之中，对于自己所建的房子，无论是在性价比方面，还是户型结构方面，乃至周边的配套设施方面，胡文霆都充满了信心，这点他已经从陆续收到的反馈信息当中得到了证实。 他目前最需要解决的一个问题就是，大部份普通购房者的资金问题，因为无论在哪个朝代，普通百姓手里都不可有很多的存款。 因此，对于大部份普通百姓来说，虽然他们也非常期待拥有一套属于自己的房子，但无奈大多人又都因为囊中羞涩，掏不出那么一大笔的购房款，于是就只能是在梦里想一想那些新房子了。 说到这里，有的读者可能会顺口来上那么一句，把后世的按揭贷款模式直接搬过去不就得了，在这里我要解释两句，事实上，古代的一些经济活动也并不像我们想象中的那样落后。 出于生产生活等需要，在古代很早的时候就已经有了借贷行为，其模式也是后世一样，具借方需要向出借方支付一定利息，利息为多少，由双方协定。但是在一般情况下，为了稳定一个国家的经济秩序，古代官方通常都会制定出一个指导性的法定利率，至于能不能得到真正的执行，大家可以参照一下后世的情况。 把古代典籍《周礼》记载，早在三千多年前，西周的官方市场就开始开始出现赊贷制，视借贷情况不同收取不等的利息。 一种是针对普通百姓的消费贷款，就是百姓行从官方机构赊买日常生活所需要的货物，并约定好付款日期，一般时间不过三个月。在此期间内，是免息的，就是百姓不用向官府方面支付额外的费用。 一旦赊买方到了约定赊期还没有及时结清货款，就需要向官府方面支付百分之五以上的贷用利息，这是政府方面为百姓提供的带有扶助性质的低息借贷。 另一种是商人也可以向官方借钱用于生产经营，但需按照实际借贷期，收取百分之二十五的利息，在《周礼》中有规定：“民之贷者取息有至二十有五”。 这个利率相对于后世的官方贷款利率来说，已经是非常高了，而民间私人经营的借贷利率还要远高于此。 在汉代，国家规定的法定利率是百分之二十，比如《汉书·货殖传》中有记载：“农工商贾，大率岁万息二千。”通过《新唐书》、《宋史》等史料，可知唐代、宋代在很长的一段时期，官方的放贷利率也是维持在百分之二十左右。 比如北宋熙宁变法中，王安石同志推出的“青苗法”，就规定了百姓从官府借贷青苗钱的利息，并声称“则二分（利息）者亦常平之中正也”，可见百分之二十的利率是官方标准，其对社会上的借贷行为起了一定的指导作用。 众所周知，宋代的商业经济相当发达，在城市中从事资金调节的机构也比较多，比如民间富户经营的质库，有寺庙经营的长生库，还有官方经营的抵当库，都从事资金调节借贷，从相关史料来看，当时民间借贷利率几乎都在百分之二十以上。 尤其是遇到荒歉年景，很多富人借给贫民钱财所收的利息达到了恐怖的百分之百以上，这既影响了民生，也使百姓更交不起皇粮国税，因此在宋太宗端拱年间朝廷曾下令：“有取富民谷麦资财，出息不得逾倍”。 到了南宋时期，更有商人直接把借贷生意发展到了各家的军队之中，不过当时的朝廷进行出于稳定军队的考虑，很快就出台政策，禁止了这种借贷行为。 那么胡文霆当前所在的明代，官方规定的合法利息是多少？后世有学者通过研究指出，明代“一般利息均在月利百分之二以上”，也就是说年利率百分之二十四以上。 从以上的一些资料中我们可以得知，古代在借贷活动方面，无论是官方经营的也好，还是民间资本经营的一些典当行等出借机构也好，他们提供的借贷品种，可谓是五花八门，丰富之极。 套用一句后世的流行语，那就是“只有你想不到，没有他们提供不了的。”借贷者唯一需要考虑的就是，到时候，自己能不能承担得起其高昂的利息。 就拿胡文霆所处的明代来说吧，明代的当铺名称达十几种之多，典当的数目、资本额都十分壮观。 据相关资料显示，在万历三十五年，仅河南省便有二百家以上的当铺。其经营者从过去的官僚、地主转变为商人为主要力量，其主要业务有：接当和放款，相当于后世的抵押贷款。 明初的沈万三就是着名的贷款经营者之一，不过更准确的说他应该是属于后世所称的高利贷者。民间都传说他有个聚宝盆，投入一锭银子之后，就能陆续取出无数锭的银子来，生动形象的说明沈万三靠经营高利贷，对向借款者进行盘剥的所谓“法术”。 还有后来的大太监刘瑾和大贪官严嵩、严世蕃，除了经营当铺和开其他店铺，其“账房”也直接进行信用放贷，而且向其借钱的多为各级官吏，借来款项之后，大多是用来向上级行贿或者向朝廷献贡，当然其中也有其他一些商人确实是因为一时急需资金周转而进行借贷的。 在明代，民间一般的借贷利息为月息二三分到五分，折合成后世的年化利率，最低也达到了百分之二十四，最高的则为百分之六十。这还是在出借方规规矩矩，严格遵守信用的情况下，才能达到的利率。 要是出借方不守规矩，在其中来个利滚利的计算方法，或者来个九出十三归的计算方法，那么借贷者不知道又要多还多少冤枉的利息。 由于在古代普通百姓的识字率很低，因此，就有不少的借贷经营者为了实现更加的暴利，往往会在契约上动一些手脚，让借贷方就算找到了官府，最终官府也只能是照契约上的规定进行判决。 也正因为如此，虽然每个朝代的法律都规定了要惩治高利贷，但实际上很少真正处罚。 因为当时放高利贷者规避法律的手法很狡猾，他们在合约上会明确约定：借钱人付出的利息在官方规定范围内的部分写明为利息，超出的部分，则会以其他名目事先约好，如商业借贷中，会将超过规定的利息部分商定为花红分配等。这样，法律也拿高利贷者没有任何办法，借款人与贷借人“一个愿打一个愿挨”，非法的高利贷行为就这样达成了。 因此，在古代有的是被高利贷逼得家破人亡的例子，也因为如此，一般的百姓除非是在迫不得已的情况下，才会向那些典当行等机构进行借贷，否则都是通过节衣缩食来实现自己的置业梦。 除了因为借贷时出借方会按复利计息，怕自己承担不起高昂的利息之外，还有更重要的一个原因，那就是和后世一样，找当铺等机构贷款必须拿得出东西作抵押。对于急需贷款的购房者来说，这门槛太高了，把很多人都拒之门外。 第一是因为他们本身就是没房户，因此拿不出不动产凭证来进行抵押；第二，他们家里也确实不大可能有特别值钱的动产，要不然早变卖了凑成房款了，谁还傻呵呵地去找当铺进行借贷啊。 当然了，除了典当业和私人放贷业十分活跃之外，明代也出现了和后世银行类似的钱庄。但钱庄的放款数额一般都不是很大，而且时间也不是太长，大多数都是提供给个人消费，无法真正解决普通百姓在购房时的资金需求。 在这里也顺便补充一句，事实上，在古代也是存在着和后世一样的房地产开发商的。古代的开发商虽然不是以股份公司等现代形式出现，其职能却跟后世的开发商一样，就是负责把房子盖好，然后卖给别人。 在历史上有名的开发商其实也不少。比如新朝的王莽，在还没做皇帝的时侯，就是一个房地产开发商，他曾经出资一百万贯，在都城买下了三十顷的地皮，然后在这上面建成了一批房子，再用低价卖给一些流民居住。 不过，由于在后世的一段时间里，曾经有人提出过这么一个猜想，根据王莽推出的一些非常超前的政策以及一些非常新颖的设计，说他很有可能也是一位从后世穿越过去的穿越者。 那么我们再另外来举几个例子，比如唐朝的宰相裴度退休之后，也曾在洛阳北邙买地建房，低价转让给朋友和同僚。 《太平广记》里也记录了曾经有位大老板，用三万铜钱买下十亩洼地，平整之后，建成商铺二十所，用于出租和出售。 还有明代之后的清朝中后期，一些京官卸任之后，大多喜欢在京城近郊的地方买地，建好一批房子之后再卖出去。 在《都门杂咏》有这么一段描述：“卸任归来买地忙，亲朋欣庆碧华堂。看他营造看他卖，多少官居积宦囊。”说的就是一些古代公务员退休之后转行做开发商的现象。 因此，胡文霆在经过一番调研之后，决定把调整目前的贷款政策作为推动自己房地产销售的一项重要抓手来进行。 在新的贷款实施方案在房地产销售方面积累了一定的经验之后，再把它进一步推广到其它的领域。 因为只要是稍微具有一点经济学知识的人都知道，高昂的资金使用成本，往往会对社会经济发展带来极大的阻碍作用，就拿目前的大明来说，谁敢否认其经济发展几乎处于停滞状态，除了接连不断的天灾之外，其中资金使用成本过高，也是其中的很大一个原因。 在决定了方向之后，接下来的时间里，胡文霆就对自己即将推行的房地产贷款方案进行了细化，其中难免会借鉴一些后世的做法。 比如，实施阶梯化贷款利率，对无房并且购买最低档次房子的人，适用最低一档年化利率在百分之十的贷款方案，并且首付款最低可以降到房子总价的三成； 对目前已经有房，但又想再买一些最低档次房子来保值的人，则对其的贷款利率适当进行上调，年利率不低于百分之十二，首付款也提高到了不低于房子总价的四成； 对于购买中档房子的人，则无论其原先有房无房，对其的贷款利率又相应的提高一个档次，年化利率达到了百分之十五，但依然远没有达到官方规定利率的最低标准，因此对这些人来说，新贷款方案中的利率还是具有一定的吸引力。 而对于购买最高档房子的人，在胡文霆初步拟定的贷款方案中，原则上是不对这部分人发放贷款，如果经过审核之后，其确实有贷款的需求，那么也可以考虑为其发放一部分贷款。 但对贷款额度以及利率进行了一定的限制，其中贷款额度不超过房子总价的百分之五十，年化利率不低于官方规定的标准，即年化利率不低于百分之二十。 当然了，胡文霆也知道自己即将推行的这套非常优惠的贷款方案，肯定会损害到很多人的利益，这也是他先期只打算在房地产领域实行的一个重要原因。 因为，把这个优惠方案限制在一个比较小的范围内之后，对那些既得利益者的打击可能就不会那么大，也就不至于一下子把那些人逼得狗急跳墙，跟自己来个鱼死网破的争斗。 当然了，就算这样，胡文霆最终也还是需要得到朱由检的全力支持，否则，光凭目前自己的那点微薄力量，是根本扛不住那些既得利益者的反扑行动的。 于是，胡文霆又进宫找了一次朱由检，向他详细汇报了自己打算推出的新的贷款方案。并向朱由检详细说明了这样做的好处，无非是在解决了一些底层百姓的安居问题之后，大明以及大明皇帝对他们的凝聚力就可以得到空前的提高，在达到一定程度之后，就算一些反对势力想搞一些小动作，来反对朱由检这个皇帝，也会变得更加困难。 对于能稳固自己统治的措施，朱由检当然是举双手赞成了，同时他还向胡文霆表示，自己也会及时和一些值得信任的大臣进行沟通，争取让他们也能坚定的站在自己一边，尽量为胡文霆的新贷款方案推行减少一些阻力。 随后，胡文霆就组建一个新钱庄的事宜又和朱由检进行了一番商讨，胡文霆建议还是采用股份制的模式，并且向朱由检提出了初期的股东建议名单，其中包括原先就进行过合作的新乐侯刘文炳、驸马巩永固等人，然后还新增加了一个定远侯邓文明。 当然了，这些人都由朱由检来进行沟通，胡文霆这么做的目的很明确，就是要让那些人把人情都记在朱由检这个皇帝的头上。 朱由检当然也完全明白胡文霆的心意，于是，在高兴的点头表示同意胡文霆的建议之后，又笑着对胡文霆说道：“老师，您既然也知道其中存在的一些风险，那为什么我给您的锦衣卫编制，都没有完全利用起来呢。 好了，您在我面前就不用那么小心谨慎了，今天回去之后，就抓紧时间先把这件事情落实掉吧。 这样一来，您身边的保卫力量也能得到一些加强，我可不想您在这关键时刻出现任何一丝意外。” 胡文霆当然也要在朱由检面前表现出一副感激涕淋的样子，让朱由检心里更是非常的受用。 要组建一家新的钱庄可不是一件简单的事情，其中会涉及到很多方面的问题，但核心问题还是成本核算以及对资金流控制，对于这两项工作，相对来说还是胡文霆的两名亲传弟子－－秋萍和秋月比较拿手了。 可其中的秋萍，胡文霆是打算把她当作自己的贴身秘书来使用的，她需要配合胡文霆的工作而着眼于全局，因此不可能让她陷于某一项具体的工作之中。 因此，胡文霆回家之后，就专门把秋萍、秋月、林巧、林慧等人召集到了一起，向她们说了自己的一些打算。 胡文霆打算让秋月来全面负责钱庄的工作，由有一定财务基础知识的林巧和林慧姐妹俩来配合秋月的工作。 在胡文霆宣布了这个决定之后，秋月和林巧姐妹俩当然是又惊又喜，胡文霆能把这么重要的工作交给她们来负责，表明了对她们已经十分的信任。于是，三个人都激动的向胡文霆表示了感谢，同时也向胡文霆表了忠心。 这是秋萍在一旁小声的插了一句嘴：“公子，秋月的年龄也不小了，要不公子您就让她也成为我的姐妹算了。” 虽然秋萍说的话有些委婉，但其中的意思还是很好理解的，秋萍是希望胡文霆能把秋月也给收了，这样一来，秋月也就真正成了自己人了，那么胡文霆把这么重要的工作交给她，也就更加名正言顺了，这在古代可是一种很通行的做法。 入乡随俗的道理，胡文霆还是知道的，因此，在听了秋萍的建议之后，胡文霆就朝秋月看了一眼，秋月也用期待的目光往胡文霆这边看了一眼，在遇到胡文霆的目光之后，马上又红着脸低下了头，不敢再正视他的目光。 说实话，胡文霆对秋月的性格还是比较欣赏的，她沉稳、内敛、心思缜密，非常适合干财务之类的工作。只不过，胡文霆有时候总会有种隐隐的感觉，觉得秋月身上似乎还隐藏着什么秘密似的，但胡文霆的第六感又告诉他，秋月对自己是没有什么恶意的。 于是，胡文霆就对秋萍说道：“行，这件事就由你和秋月商量着办吧，不管结果如何，你们都仍然是我最信任的人。” 接下来的时间里，就是胡文霆对秋萍、秋月、林巧姐妹俩等人的先期培训，胡文霆把自己所知道的，很多后世银行经营过程中的一些新理念灌输给了她们，让几个人听了之后，不时的发出一阵惊叹。 在惊叹胡文霆博学的同时，也是对其中的一些做法感到惊讶，比如在吸储时给出那么高的利率，又比如在放贷时，给借款人的还款年限居然能放宽到十年之久。 又过了几天之后，得到朱由检通知之后的几个合作方，也相继为胡文霆送来了他们自己手中储备的各种人才，有专业评估师，也有所谓的账房先生等。 胡文霆又为新来的这些人讲了一两堂课，把新钱庄的经营特点告诉他们之后，就让秋月接着对他们进行一些细节性的培训，更准确的说是双方进行了一些讨论，对其中的一些细节性问题进行优化处理。 总之，一切准备工作都在有条不紊的进行之中，大家都对即将开张的新钱庄充满了期待。

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